환율과 부동산

  

한국에 사는 우리들은 해외여행 갈 때, 환전하는 경우를 제외하면 사실 일부러 환율을 찾아볼 일이 거의 없습니다. 최근 미국 주식에 대한 관심이 높아지면서, 달러와 환율에 대한 관심이 많아 졌습니다.

1997년 IMF 사태 때, 우리의 아버지 세대는 회사에서 명예퇴직을 당하시거나, 하시던 사업을 접으시기도 했습니다. 국가적으로는 국제기구에 큰 빚을 지면서, 우리도 세계 경제의 일원이라는 점을 느끼게 되었고, 다른 나라나 IMF 같은 기관에서 돈을 빌리면 달러($)로 빌린다는 사실을 알게 되었습니다.

외환 관련 교육에 참가했다가 환율과 부동산에 관한 흥미로운 내용의 이야기가 있어 소개합니다. 교육 목적상 약간의 과장은 있었겠지만 개념을 파악하는데 큰 도움이 되었습니다. 1997~98년 IMF 당시 환율변화를 이야기하면서 들었던 사례입니다.

1996년 당시 1억을 갖고 있던 세탁소 주인 A씨가 은마아파트를 구입하고 싶었으나, 당시 가격이 3억대 였습니다. 현금자산의 두 배를 대출받지 않으면 구입할 수 없어 어쩔 수 없이 포기합니다. 97년 미국에 있던 친척 형님이 ‘여기로 와서 세탁소를 차리려면, 10만불이면 된다’라고 하여 가지고 있던 1억을 모두 달러로 바꿉니다.(97년 11/14, 기준매매율 1$=987원) A씨는 10만불이 약간 넘는 달러를 들고 더 큰 돈을 벌기 위해 미국으로 갔습니다. 하지만, 미국에서의 세탁소 창업이 생각만큼 쉬운 일은 아니었습니다. 다른 일을 좀더 알아보기로 합니다. 하지만, 타향살이가 쉬운 일은 아니기에 차라리 고향 땅에서 하던 일 하는 것이 낫겠다는 생각을 하던 차, 한국에 IMF가 터집니다.(97.11.22). 가족들 걱정에 귀국을 합니다. 12월 23일, 고스란히 되가져 온 10만불을 원화로 환전했더니(97년 12/23, 1$=1950원) ‘1억 9500만원’이 되었습니다. 그러는 동안 3억 초반이던 은마아파트가 1억 후반까지 떨어져서 대출 없이 그토록 원하던 은마아파트를 샀다는 이야기가 전설처럼 내려옵니다.

사례라고 소개했지만 결과를 보고 역으로 스토리를 만든 것이겠죠. 하지만 달러가 오르면 부동산 값이 떨어지는 역의 상관 관계는 여전히 유효합니다.

1998년 IMF, 2008년 금융위기 때, 달러를 베이스로 자산을 운용하던 사람들이 엄청난 부를 축적했습니다. 재미교포나 외국인들 말입니다. 우리는 한국에 살지만 실제 나의 자산 가치는 환율에 따라 변동하게 되겠죠. 저는 재미교포 마인드로 자산관리를 하라는 말씀을 꼭 드립니다. 안타깝게도 우리가 사용하는 원화는 세계에서 가치를 인정받는 기축통화가 아니기 때문입니다.

1998년. 2008년. 그리고 2020년 코로나 위기까지, 약 10년을 주기로 금융위기라고 칭할 만큼 큰 파도가 우리나라를 한 번씩 덮칩니다. 경험을 통해 이미 누구나 알고 있습니다. 2030년 즈음에는, 어떤 종류일지는 모르지만, 또다시 거대한 파도가 우리나라를 덮칠 것 같습니다. 그렇다면 나의 자산 일부는 안전한 기축통화인 달러로 준비되어 있어야 합니다. 금고안에 있는 1억보다 당연히 10만불이 더 든든합니다. 그런데 금고안에 있는 것이 아니라 머물러 있는 동안에도 어디선가 수익이 발생한다면, 더욱 매력적이지 않을까요?

자산관리 포트폴리오라고 하면 보통 단기, 중기, 장기로 기간을 구분하여 분산 투자를 하는 것이라고 알고 있습니다. 또한, 위험자산, 안전자산으로 나누어 리스크에 따른 분산투자를 준비하게 됩니다. 이런 방법들은 가장 기초적인 자산관리 방법입니다. 하지만, 제대로 된 자산관리 포트폴리오를 구성하려면, 한 걸음 더 나아가서, 원화&달러, 부동산&달러처럼 서로가 "역의 상관 관계"에 있는 자산으로 포트폴리오를 구성을 해야 합니다. 이 단계까지 준비 되면, 외부 환경이 변하더라도 나의 자산을 보다 안전하게 지킬 수 있습니다. 100% 원화 베이스로 자산을 관리하는 것보다 “원화 : 달러 = 70 : 30”의 비율로 관리한다면, 원화의 하락기나 금융위기 때에도 현명하게 대처할 수 있습니다.

대부분의 자산을 부동산으로 보유하는 경우에는 일정 부분의 자산을 달러베이스로 운용을 하시면 좋습니다. 부동산 하락기에는 반대로 달러의 가치가 올라서 나의 총 자산 가치가 하락하는 것을 막아줄 수가 있습니다. 그리고, 부동산 하락기에 달러 현금 자산을 충분히 보유한 사람들은 달러를 원화로 바꾸고, 가치가 하락한 부동산을 구입할 수 있는 10년에 단 한번 밖에 없는 기회를 쟁취할 수 있습니다. 준비된 사람에게만 그 기회가 진정한 기회가 되는 것입니다.

자산관리 포트폴리오가 중요한 이유는 자산을 불리는 것이 아닌 잃지 않는 것이 자산관리의 제1원칙이기 때문입니다. 달러&원화, 달러&부동산의 상관관계를 정확히 이해를 하시면, 내 자산의 가치를 온전히 지키고 증식할 수 있으며, 간혹 한번씩 찾아오는 기회를 충분히 활용할 수 있게 됩니다.

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