노후 준비의 마지막 보루, 주택연금

   

요즘 60대~70대 분들을 만나보면, 국민연금등 공적 연금외에 개인연금을 받고 계신분들은 거의 찾아볼 수가 없습니다. 그분들이 한참 활동하던 소득기간에는 지금과 같이 노년 생활이 길어질 것이라는 예상도 어려웠고, 노후 대비에 대한 사회적 분위기도 없었기 때문입니다.

현재 65세 인구 중 국민연금을 수급하는 비중은 약 40% 이며, 노령 연금 평균 수급액은 약 52만원으로 최저 노후 생활비 108만원(1인기준)에 많이 못 미치고 있습니다.



이럴 때, 소유하고 있는 주택을 담보로 연금을 수령할 수 있습니다. 생활비가 부족한 고령층이 대출 등을 이용해 자금을 마련하여야 하는 경우 매월 이자를 납부해야 하는 부담이 생깁니다. 주택 연금을 가입하면 매월 이자 부담 없이 노후 자금을 받을 수 있고, 기존 주택 담보 대출의 잔금도 주택연금으로 전환하여 가계 부채의 증가없이 노후 생활 자금으로 활용할 수가 있습니다.


주택연금은 집을 담보로 연금을 받게 되기 때문에 가입을 하더라도 주택의 소유권은 그대로 유지 됩니다. 주택연금의 만기는 가입자의 사망 시 까지 이며, 사망 시 주택연금의 잔액보다 매각대금이 크다면 차액은 상속인이 수령할 수 있습니다.


연금 지급액은 주택의 가격과 가입 연령에 따라 달라지는데. 우선 공시지가 9억원 까지의 주택이 가입대상입니다. 실 거래가가 10억이 초과해도 공시지가가 9억미만이면 가입이 가능합니다. 주택 연금액은 1억원당 70세 기준 약 30만원정도를 수령한다고 생각하면 간단합니다. 본인 주택이 9억이면 30만원X9를 해서 월에 약 270만원정도 수령을 한다고 생각하시면 됩니다.


주거목적의 오피스텔도 주택연금 가입이 가능해졌는데, 이때는 일반주택보다는 월지급액이 조금 적습니다. 1억당 약 24만원이 지급된다고 생각하면 됩니다. 그래서 9억원의 경우 70세 기준하여 210만원정도 수령이 가능하다고 보시면 됩니다. 가입 연령이 70세보다 많다면 받을 수 있는 기간이 줄어들기 때문에 당연히 받는 금액은 커집니다. 가입 가능한 나이는 주택소유자 혹은 배우자가 만 55세~ 만74세면 가능합니다.


주택의 일부를 전세로 준 단독 가구나 다가구 주택 소유자도 신탁 방식을 통해 주택 연금에 가입이 가능합니다. 또한 주택연금 지급액 중 일부(민사상 최소 생계 필요 금액 185만원)는 압류가 금지되는 압류방지통장으로 받을 수 있는 제도도 만들어져 있습니다.


받는 방식은 매월 같은 금액을 받는 정액형도 있으며 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터 받던 금액의 70% 정도의 수준으로 받는 방식도 있습니다.


주택 연금을 받더라도. 소유구조는 바뀌지 않기 때문에 연금을 받는 상태에서 집을 팔고 다른 집을 살 때 그 다른 집을 담보주택으로 이전/변경해서 계속 이용할 수 있습니다.


주택연금을 받는 중에 소유 주택에 대한 리모델링이나 재건축을 해서 집값의 변동이 생겨도 지급액에는 변함이 없습니다.


다만, 주택 연금 지급액은 기대수명이 늘어나는 만큼 줄어들게 됩니다. 사람들이 오래 살수록 지급해야 할 기간이 길어지는 것이니, 그만큼 매달 지급하는 금액도 줄어듭니다. 2017년 공시된 연금 책정액은 전년 대비 3.2% 하향 조정되었습니다. 물론, 주택 가격과 가입자의 연령에 따라 상이하겠지만, 통상적으로 매년 약 1%~2%대 감소한다고 보시면 됩니다. 기대 수명의 변화뿐 아니라, 주택 가격 상승률, 이자율 추이 등이 감안되어 매년 2월 재산정 되고 있습니다. 따라서 가입 의사가 있다면 가급적 서두르는 편이 이득입니다.




최근 들어 집값이 가파르게 상승하면서 주택연금을 중도에 해지하는 경우가 크게 늘어났는데 이때에도 주의해야 할 것들이 있습니다. 중도 해지를 하면 그간 받은 연금액을 일시에 상환을 해야 하며 주택가격의 1.5%정도 되는 보증료를 포기해야 합니다. 또한 향후 3년간은 주택연금 가입이 불가능하기 때문에 신중하게 결정해야합니다.


더불어, 기존 자산을 불려서 수익하는 형태의 노후 자금이 아니기 때문에 제목에서 처럼 '최후의 보루' 입니다. 쉽게 말해 있는 자산을 까먹는 구조인 것이죠. 따라서 주택 연금까지 활용해야할 정도가 되기 전에 충분한 시간 자원을 활용하여 금융 자산을 이용한 노후 준비가 훨씬 더 현명한 노후 준비라는 점은 잊지 말아야 할 것입니다. 


노후 준비의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 국민연금 개인형 퇴직연금, 그리고 개인연금등을 미리 미리 가입하는 것은 선택이 아니라 필수입니다.



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