건물주 되기 프로젝트 (실전편)
작년 10월에 건물주 되기 프로젝트라는 이름으로 리포트를 발송한 적이 있습니다.
10억원 대의 꼬마빌딩과 구분 상가를 구입하였을 때, 받을 수 있는 월세를 비교해 보았고, 어떻게 준비해야 되는지 이야기를 나누었습니다.
실제로 여전히 많은 분들이 건물주 되는 것을 은퇴 이후의 꿈이라고 말씀하십니다.
코로나 시대를 겪으며, 자영업자들이 소득이 많이 줄어든 것을 경험 하고 있습니다. 이런 분위기에 맞춰 임대료를 인하하거나 아예 안받는 '착한 건물주'들이 등장하면서, 건물주를 바라보는 시각도 많이 바뀌었습니다.
건물을 가지고 있는 것이 기득권 층의 착취나 군림의 이미지로 여겨지던 시대도 있었습니다. 장사가 잘 되면, 월세를 올리거나 재계약을 안해주는 방식으로 연약한 세입자들을 괴롭히는 사례도 심심치 않게 있었습니다. 그런데도 많은 사람들은 건물주가 되고 싶어 합니다.
건물주는 여유와 성공의 상징이기도 합니다. 그렇게 기득권이라는 것을 갖게 됩니다. 게다가 임대료를 인하해 주거나 명절에 선물이라도 돌리면 좋은 건물주라는 소리도 듣게 됩니다.
그렇게 우리 대한민국 평범한 시민들은 항상 건물주가 되는 꿈을 꾸고 살아갑니다.
그렇다면 매월 얼마의 임대소득이 있어야 은퇴 후에 돈 걱정 없이 살아갈 수 있을까요?
그 액수가 정해지면, 얼마짜리 건물을 사야 하는지 계획이 세워집니다.
최근에 만난 분은 은퇴 이후에 월 500만원씩 계속 나오는 시스템을 갖추고 싶다고 하십니다. 임대소득을 건물의 가치 대비 연 3.5%로 가정하고 계산을 해 보겠습니다. 중학교 때 배운 방정식을 활용해서 계산을 해 보니,
X : 100 = (5,000,000*12) : 3.5
X = 17억 1,428만원
즉, 월 500만원(연 6,000만)의 임대료를 받기 위해서, 17억짜리 건물을 소유해야 한다는 계산이 나옵니다.
17억 중에 대출이 있다면, 500만원에서 대출이자 만큼 빼면 되겠습니다.
지금부터는 실전편입니다.
월 500만원씩 노후에 필요한 생활비를 확보하는 것이 우리의 미션입니다. 건물주가 되어 이 돈을 준비한다면, 17억짜리 건물을 소유하면 된다는 것은 이미 확인했습니다. 대출이자나 매년 들어가는 비용과 세금은 고려하지 않고 계산을 하겠습니다.
17억 건물을 소유하는 것이 비현실적이라면, 몇가지 내용을 수정해야겠습니다.
1. 은퇴후 필요한 월 생활비의 크기를 줄인다.
2. 은퇴 시점을 뒤로 미룬다.
3. 기대수익을 높일 수 있는 방법으로 바꾼다.
4. 위의 세가지를 전부 조정한다.
1. 은퇴후 필요한 월 생활비를 줄인다.
가장 쉽고 합리적인 방법입니다.
월 생활비를 300만원으로만 줄인다고 계획을 바꾼다면, 17억이 아닌 10억짜리 건물을 소유하면 됩니다. 건물의 가치가 오르고, 임대료가 오르는 만큼 나중에는 생활비를 더 많이 확보할 수가 있습니다.
2. 은퇴의 시점을 뒤로 미룬다.
10년 후 은퇴할 계획을 가지고 있다고 한다면, 지금까지 모은 돈과 앞으로 모을 돈을 더해 10년이 되기 전에 17억짜리 건물을 구입해야 합니다. 은퇴를 5년 미루어 15년 후에 은퇴를 한다면, 그만큼 더 여유가 생기긴 합니다만, 5년 미루었다고 얼마나 많은 돈을 더 모을 수 있을지 확신이 들진 않습니다.
3. 기대수익을 높인다.
건물가치에 대한 매년 기대수익을 3.5%로 잡았습니다. 그러나 연수익 3.5%는 공실 없는 임대 상황이 가정된 것인만큼, 기대수익을 더 높이는 것은 부동산 말고 다른 방식을 적용해야 할 것 같습니다.
4. 위의 세가지 내용을 전부 조정한다.
가장 현실적인 방법이며, 지금까지의 모든 내용을 고려하여 계획하는 것이 바로 은퇴 설계라는 것입니다.
은퇴 후 필요한 생활비를 어떻게 준비하면 좋을지 하나씩 풀어보겠습니다.
현재 45세인 사람을 기준으로 예시를 한다면, 소득이 0이 되는 그 시점부터 은퇴 후 생활비가 필요하게 되니, 최대한 늦게까지 생활비 정도의 소득이라도 고정소득이 있으면, 매우 수월해집니다. 가령 50세부터 쓸 은퇴생활비를 준비하는 것과 59세, 또는 65세부터 쓸 은퇴생활비를 준비하는 것은 준비하는 총량이 매우 크게 차이가 납니다.
은퇴플랜 중 하나를 소개하겠습니다.
예를들어 3억이 원금으로 들어간 플랜을 이용하여(45세 기준),
50세부터 은퇴생활비를 받게 되면, 매년 1,500만원씩 받을 수가 있습니다(월 125만원).
59세부터 은퇴생활비를 받게 되면, 매년 3,000만원씩 받을 수가 있습니다(월 250만원).
65세부터 은퇴생활비를 받게 되면, 매년 4,500만원씩 받을 수가 있습니다(월 375만원).
같은 3억을 기반으로 준비한 은퇴자금인데, 수령하는 기간을 뒤로 미루어 시간을 충분히 확보한다면, 매년 받을 수 있는 생활비의 크기가 매우 차이가 납니다. 그래서, 두번째 언급한 은퇴 시점을 뒤로 미루는 것이 매우 중요한 포인트입니다. 거꾸로 이야기 하면, 은퇴를 위한 플랜 준비를 젊을 때 할수록 돈을 모으기 수월해진다, 라는 말과 같습니다.
월 500만원씩 노후 생활비를 받으려면, 17억의 건물이 필요하다고 했던 내용 기억하십니까?
그런데, 위의 플랜을 적용하면,
45세인 사람이 65세부터 월세를 500만원을 받기 위해서, (17억의 건물이 아닌) 4억이 원금으로 들어간 플랜을 준비하면 됩니다. 기대수익률을 조금 높게 조정하더라도, 은퇴 시점을 뒤로 미루어 거치 기간을 확보하면 4분의 1의 금액으로 건물주가 받는 임대료를 매월 받을 수가 있습니다.
이미 55세이신 분은 거치기간 확보가 쉽지 않습니다. 60세부터 3억의 플랜으로 월세를 받으려면, 매년 1,500만원(월 125만원)을 받을 수 있습니다. 이런 경우에는 불가피하게 플랜의 크기를 키워야 합니다.
17억 건물이 있어야 월 500만원을 받을 수가 있는데,
위의 플랜을 적용하면,
12억 플랜으로 월 500만원을 받을 수가 있습니다.
건물을 준비하는데 들어가는 비용보다는 많이 줄었지만, 역시 만만치 않습니다. 이런 경우에는 불가피하게, 월 예상 생활비를 줄이거나, 은퇴 시점을 뒤로 미루는 방법을 고려해야 하겠습니다.
누구나 건물주가 되고 싶다는 세상인데, 그게 쉽지 않으니 꿈이고 희망일 겁니다. 17억 건물을 소유하게 되면, 은퇴후 매월 500만원씩 쓰면서 여유있게 살아갈 수 있겠지만, 그게 쉽지 않으니 동경의 대상이 된 것이라고 생각합니다. 다만, 시간을 두고 계획적으로 준비한다면, 감당할 수 있는 금액으로 원하는 목표를 충분히 이룰 수가 있습니다.
현저히 적은 금액으로 17억 건물주가 누리는 시스템을 구축할 수가 있습니다. 이 내용이 건물주 되기 프로젝트 실전편입니다. 그렇다면, 얼마만큼 감당할 수 있는지, 어떤 준비를 할 수 있는지 같이 이야기를 나누어보는 시간이 필요하겠습니다.
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